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L'”Ethika” e la crisi economica

decreto-legge-piano-casaIl mattone è da sempre considerato un investimento sicuro, e ciò è confermato dai dati: sul lungo periodo si è sempre rivalutato. Ma sarà sempre così?
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Continua il nostro viaggio per conoscere i meandri della crisi economica attraverso il confronto con gli operatori del settore. In pieno stile “Le iene” potremo chiamare questa un’intervista “quasi” doppia: dopo esserci confrontati con la “Katoikia immobiliare” di Creazzo (VI) infatti, parla a ruota libera il titolare dell’agenzia Ethika di Cologna Veneta (Vr), Franco Conte, che, ci racconta come vede attualmente il settore immobiliare, illustrandoci una presentazione dettagliata da sfogliare con attenzione in merito al famigerato "Piano Casa".
Previsioni Immobiliari?
Jones Langs Lassale, uno dei migliori operatori mondiali a rete del settore
immobiliare, metteva, qualche anno fa, il settore immobiliare italiano fra i
meno trasparenti del mondo. La situazione oggi è senza dubbio cambiata, ma
per noi intermediari immobiliari che ci rivolgiamo al mercato retail le difficoltà a
reperire informazioni trasparenti e “fresche” sono numerose. Fare dunque una
istantanea del mercato immobiliare residenziale dal proprio limitato territorio
può dar luogo a risultati benché veri assolutamente fuorvianti.
L’ultimo dato ufficiale “fa i conti” al 30 giugno 2009: con 163.894 NTN/II
trimestre mostra un calo del 12,9% rispetto al II trimestre 2008 (tasso
tendenziale annuo). Mantenendo questo trend l’NTN 2009 totale/residenziale
probabile dovrebbe attestarsi attorno alle 600.000 unità. Siamo ai livelli del
1998!
L’apice, per numero di compravendite residenziali, è stato l’anno 2006 con
845.000 (record italiano);dal 2007, la curva è iniziata a scendere e benché la
sua caduta, nell’ultimo anno, sia rallentata, continua.
Il ciclo immobiliare positivo che si è chiuso nel 2006 aveva avuto inizio nel
biennio 1997-98; ora il ciclo negativo, che ne è diretta conseguenza e che ci si
aspettava dovrebbe, guardando le serie passate, mitigarsi nel biennio 2010-11
e mostrare segnali di ripresa non prima del 2015-2016.
Il nostro Paese è considerato maturo dal punto di vista immobiliare e sono
numerosi i motivi che lo rendono tale:
a. Scarsa propensione all’acquisto: esempio una compravendita residenziale
ogni 55 abitanti negli USA; una compravendita ogni 101 abitanti in Italia.
b. Numero elevato di proprietari: 80% degli italiani ha casa di proprietà. Se
di per sé questo è un valore, ciò comporta un mercato ristretto e un
mercato di ricambio in cui i valori restano a lungo fermi
indipendentemente dall’andamento della domanda. Prima di ridurre i
prezzi infatti i venditori devono rendersi conto che non riescono a trovare
un acquirente, e lo faranno esclusivamente in funzione delle rispettive
necessità.
c. Numero limitato di investitori stranieri; le case sono escluse dai fondi
immobiliari (anomalia italiana): scarsa trasparenza e certezza del diritto
fiscale, complessità del settore
d. Ritardi nel recepire direttive Europee a tutela del valore del bene
immobile: scarsa cultura della manutenzione immobiliare e di
conseguenza il mantenimento del valore nel tempo.
e. Politiche locali di espansione di aree edificabili senza nessun nesso con
incrementi demografici ma dettate solo dalla esigenza di fare “cassa”
f. Miopia dei provvedimenti a favore del comparto: nessuna “visione” a
lungo termine, ma solo interventi “tappa-falle”. Il 90% del patrimonio
immobiliare esistente è ante 1995, energivoro e esteticamente “brutto”.
g. Mancanza di mobilità nel territorio e conseguente necessità di cambiare
casa.
Il mattone è da sempre considerato un investimento sicuro, e ciò è confermato
dai dati: sul lungo periodo si è sempre rivalutato. Ma sarà sempre così?
L’assioma compro oggi a 100 e vendo domani a 100 + X forse reggerà se la
proprietà verrà considerata alla stessa stregua di un individuo che per stare in
forma deve necessariamente tenere un comportamento virtuoso ovvero di
manutenzione, di adeguamento normativo, di performance energetica.
Fare delle previsioni sull’andamento di un mercato è sempre un esercizio
estremamente difficoltoso; ciò che mi sento di dire è che prima di parlare di
ripresa dovremmo “aspettare” la fine della discesa che è ipotizzabile continui a
tutto il 2010 (anno verità!). La risalita, considerando l’ampiezza dei cicli
immobiliari (10-14 anni) non sarà comunque a portata di mano, se persistono
le condizioni di cui sopra.

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